用友地产管理研究中心首席专家  罗建音

商业地产是近期比较热门的话题，国家持续不断的宏观调控使得住宅地产日益感受到巨大的压力，商业地产是地产商比较好的转型目标。

对于商业地产，大多数地产商还是比较陌生，本文尝试从价值实现的角度对商业地产进行分析。

模式一 直接销售

早期，商业地产开发商基本都是由住宅开发商转型而来，开发商并没有分清楚商业和住宅的区别，只是看到商业产品的售价比住宅高很多，所以在做住宅的同时，开始涉足商业，当然将住宅的成功经验包括营销模式也移植过来，直接销售出去。

然而开发商很快就发现了这种模式的缺陷，商业与住宅最大的区别在于：商业最终需要进入一个漫长的经营管理过程，这个过程的好坏决定了商业地产的价值提升空间，同时商业的经营中商业氛围的形成非常重要，而商业氛围的形成是单个业主能力无法实现的。所以纯销售模式更多情况下压抑了商业的价值提升，进而也会影响商业地产销售的进程，如果一个商铺无法经营，首先很难卖；其次就算通过种种方法卖出去了，买家也会回来找麻烦甚至退货。

模式二 售后返租

既然商业项目需要解决商业氛围的形成，而且只有发展商才有可能完成这项工作。有些聪明的发展商想出售后返租的创新模式。

这种模式的特点是商铺销售出去后，发展商再将商铺租回来3～5年，同时给出较高的年回报率（一般可以达到8％）。

通常商业项目要3年左右的培育期，所以这种模式对投资者的诱惑是非常大的，因为类似天上掉下一个馅饼：别人帮你把商铺做旺，同时还给你可观的回报，而你买下商铺后唯一要做的就是数钞票。

但是，馅饼的反面就是陷阱，在商业的培育期内，风险将集中在发展商的身上，因为商业的经营和商业地产的开发属于两个不同的领域，发展商一般都不具备商业经营的能力，所以发展商需要成立下属专业经营管理公司，降低发展商后期风险。花少量钱注册经营管理公司，返租合同的主体也就变成了客户与经营管理公司。前几年开发商与经营公司联合向投资者担保，而后期则大可高枕无忧。

另外，有些不良的发展商就把售后返租作为促销的手段，一旦商铺销售任务完成后，就人去楼空，最终受损的就是投资者了。

模式三 只租不售

基于商业经营对于商业地产价值实现的重要性，优秀的实力雄厚的商业地产开发商开始了只租不售的模式的尝试。

典型的成功案例如万象城，深圳万象城是华润中心的购物及娱乐中心，是深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的大型室内购物中心，总建筑面积达18.8万平方米，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，包罗万象、应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。

万象城总投资近20亿，基于华润的雄厚实力，采取了只租不售的模式，经过四年的经营后，成为了中国购物中心行业的领跑者，倡导了国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流。同时也给投资者带来了丰厚的回报，在万象城里，最贵的铺位每月每平米突破了1000元！

模式四 部租部售

虽然只租不售模式对商业地产的价值提升是最大的，但是对发展商的资金实力要求也是非常高的，毕竟在中国，象华润这样的央企还是屈指可数。

有些发展商对此模式进行了改良，商业主体部分只租不售，而非主体的街铺或金铺则销售出去以缓解资金压力，典型的成功案例如万达广场，万达的城市综合体一般都是所谓“四菜一汤”模式，核心的“四菜”都由万达商业管理公司集中招商经营。而“一汤”中的街铺则一般对外销售。由于万达广场的价值被市场广泛认可，万达的街铺销售价格远高过周边项目，而且一般都被抢购一空，在此情况下，街铺的回款就能覆盖整个广场的全部投资，从而使得后期的商业运营压力大大减轻。

模式五 金融模式

由于良好商业的经营可以带来商业地产的持续升值，所以金融市场的投资者对于良好的商业项目也非常感兴趣，有些发展商就尝试将商业资产进行打包，对外发行REITS，以快速收回现金，然后投入下一个项目的开发，而投资者则坐享商业升值的快乐，所以如果运作得好，将金融引入商业地产，也是一种非常好的模式